ADOL.CZ
Magický trojúhelník a investování do nemovitostí

Magický trojúhelník a investování do nemovitostí

April 19, 2019

Investování do nemovitostí je samozřejmě jen jednou z mnoha možností, kam můžete ukládat své peníze nebo kde se realizovat. Ať už investujete do akcií, podílových fondů, do zlata nebo nemovitostí, stojí za to znát trochu té teorie. 

V dnešním článku bych se věnoval tzv. magickému trojúhelníku, který by měl znát každý investor. Možná jste tento výraz nikdy neslyšeli, ale logiku v něm obsaženou určitě využíváte i vy v každodenní praxi. 

Odkaz na článek na blogu ADOL.cz:

https://www.adol.cz/blog-magicky-trojuhelnik-a-investovani-do-nemovitosti/

Jak pomáhá zajištěným věřitelům při prodeji nemovitosti v insolvenci Radek Hajtol (video)

Jak pomáhá zajištěným věřitelům při prodeji nemovitosti v insolvenci Radek Hajtol (video)

April 15, 2019

Nemusíte mít zrovna společnost poskytující půjčky a přesto se můžete dostat do situace, že vám někdo dluží peníze. Ať už jako firma nebo jako fyzická osoba. Co horšího? Najednou zjistíte, že na sebe dlužník podal návrh na insolveci a vy s hrůzou přemýšlíte, zda své peníze někdy uvidíte. Jste-li nezajištěný věřitel, máte velký problém. Při dnešním nastavení zákonů hrozí, že v tom lepším případě dostanete do 5ti let zpět třeba 30% původního dluhu. V tom horším případě se může stát, že dostanete mnohem méně a přesto vše bude dle zákona v pořádku.

V případě, že jste věřitel zajištěný, tedy máte v zástavě nemovitost dlužníka, je situace lepší. Jenže i přesto se může stát, že na peníze ze své pohledávky budete čekat i více jak rok a ne vždy dostanete nazpátek vše. Právě aby se takové případy stávaly věřitelům co nejméně, o to se stará při své práci Radek Hajtol z Českých Budějovic. Specializuje se na pomoc zajištěným věřitelům při jednání s insolvenčními správci, dlužníky, soudy atd.

Pana Hajtola jsem se také ptal na řešení jednoho konkrétního případu, podle kterého jsem dokonce psal článek na blog. Zajímalo mne i více detailů právě z jeho práce, jak pomáhá v celém procesu, zda je to nový prostor pro realitní makléře atd.

Mezi klienty Adolu je i mnoho lidí, kteří investují do zadlužených nemovitostí a kteří se tak snadno mohou do situace se zajištěnou pohledávkou dostat. Podívejte se na video, ať zjistíte jak správně postupovat, jaké nástroje využívat a jak docílit toho, abyste dosáhli svého cíle.

Co kde ve videu najdete:

0:25 Na insolvenčním trhu dnes panuje spíše prodlužnické klima
1:30 Dopad oddlužování na ekonomiku a půjčování peněz
2:55 Co dělat, když váš dlužník utíká do insolvence
4:45 Jaká je vaše role v rámci insolvenčního řízení?
5:30 I právně či zástavou zatížené nemovitosti lze zpeněžit důstojným způsobem a to prodejem koncovému zájemci
6:20 O způsobu zpeněžení pohledávky v insolvenčním řízení rozhodují zajištění věřitelé nebo soud
6:35 Hlídač insolvencí vás upozorní pokud se váš dlužník na sebe podal insolvenci
7:15 Každému věřiteli doporučuji ve vlastním zájmu využívat hlídač insolvencí
8:00 Lhůty, které je dobré znát a hlídat
8:45 Přihlášku pohledávky si nechte sepsat od právníka
9:05 Kdo, kdy a jak rozhoduje o prodeji nemovitosti?
9:50 Způsoby prodeje nemovitosti v insolvenčním řízení
11:05 Náklady prodeje nemovitosti v insolvenčním řízení dražbou vs. prostřednictvím realitní kanceláře
12:15 Výhody a nevýhody prodeje dražbou
13:20 Aktivní a důslední zajištění věřitelé jsou ve vymáhání své pohledávky ekonomicky úspěšnější
14:40 Jako věřitel se musíte o zpeněžení své pohledávky starat
15:15 Jaké nástroje má věřitel, pokud insolvenční správce neplní svoji úlohu
17:45 Neplní-li správce svoji povinnost, může to vést až k jeho výměně či k odebrání jeho licence
19:30 Shrnutí konkrétního příkladu z praxe

20:55 Tržní cenu nemovitosti jsme určili za pomocí cenových map v rámci ADOLu
21:20 Znalecký posudek musí být vždy aktuální a vypracovaný před zpeněžením pohledávky
22:15 Tržní analýzu provádíme trojím způsobem, abychom se co nejvíc přiblížili k maximální reálné výši tržní hodnoty
23:30 Jak jednat jako zajištěný věřitel, pokud se insolvenční správce postavil na stranu dlužníka?
24:40 Důležité je správně nastavit vztahy v rámci zpeněžování předmětu zástavy už na začátku
25:10 Jsme vlastně mediátor celého procesu
25:50 Nemovitost lze se souhlasem soudu prodat i v rámci rodiny
26:15 Způsob řešení se snažíme navrhnout tak, aby byl pro všechny strany co nejpřijatelnější
27:30 Nemovitost může koupit i osoba blízká, ale nesmí to být za nápadně nevýhodných podmínek
28:30 Jaké nástroje používáte při prodeji nemovitosti v insolvenčním řízení?
29:50 I při prodeji nemovitosti v insolvenčním řízení je potřeba odvést kvalitní realitní práci
31:00 Prodej nemovitosti v insolvenčním řízení je velmi specifický, vyžaduje množství informací a porozumění problematice
32:15 Shrnutí doporučení na závěr. Co dělat jako zajištěný věřitel, jehož dlužník se dostal do insolvence?
34:00 Informace musíte mít už v první fázi. 1. Hlídač. 2. Právník/Právní povědomí 3. Důslednost

Je prodej nemovitosti postižené exekucí neplatný?

Je prodej nemovitosti postižené exekucí neplatný?

April 12, 2019

Prodej nemovitosti postižené exekucí je veřejností považován za neplatný resp. nemožný. Je tomu ale skutečně tak? Je to automatické, že prodá-li vlastník svůj nemovitý majetek postižený exekucí, jedná se o neplatný právní úkon?

Jak asi tušíte, není to tak jednoznačné. Jinak bych takové téma jakým je “inhibitorium”, zjednodušeně “zákaz nakládání s majetkem”, přeskočil. 
 
Více najdete v mém novém článku/podcastu...
 
Odkaz na celý článek na BLOGU naleznete zde:
Pohledávka nestačí, exekuční titul je předpokladem exekuce

Pohledávka nestačí, exekuční titul je předpokladem exekuce

April 5, 2019

To, že někdo dluží peníze ještě neznamená, že na něho může přijít exekuce. Právním předpokladem pro zahájení exekuce je totiž exekuční titul a ne existence dluhu jako taková. Dnes bych se rád věnoval tomu, co takovým exekučním titulem vlastně může být a kde a jak ho věřitelé mohou získat. Bez tohoto dokumentu totiž často nelze pohledávku vymáhat. Pro investory do nemovitostí může být detailnější znalost exekuční problematiky velkou výhodou při nákupu nemovitostí.

Odkaz na článekna BLOGu ADOL.CZ:

https://www.adol.cz/blog-pohledavka-nestaci-exekucni-titul-je-predpokladem-exekuce/

 

Odkaz na rozhovor s Mgr. Zástěrou:

https://youtu.be/ry9o7eJ-VB4

Efektivní volání na studené kontakty a práce s databází - Kamil Kůs (video)

Efektivní volání na studené kontakty a práce s databází - Kamil Kůs (video)

April 1, 2019

Tentokrát jsem vyrazil až do Ostravy za Kamilem Kůsem do Kaktus Reality. Kamil se mi při jednom setkání svěřil s tím, jak pracují s databází klientůa jak využívají efektivně i monitoring soukromé inzerce(od Adolu). Přišlo mi to natolik zajímavé, že jsem se rozhodl vám tyto myšlenky zprostředkovat.

Kamil Kůs v rozhovoru moc hezky a detailně mluví o tom, jak dnes pracují s poptávkami klientůa to nejen na pronájem, ale i na koupi nemovitostí. Hovoří o tom, jak se mění vnímání majitelů nemovitostí, volají-li na studený kontakts tím, že mají konkrétního zájemce o danou nemovitost. Žádní fiktivní zájemci, ale konkrétní člověk s konkrétním příběhem.

Diskutujeme také o tom, proč sami nezvládali efektivně s databází kontaktů pracovat a jak se jim to, díky změnám procesů, daří mnohem lépe. Pozitivně hodnotí zejména udržování kontaktu se starými klienty i po delším čase, což přináší nové zakázky.

Více již v novém podcastu a videu...

Odkaz na video:

https://www.adol.cz/blog-video-efektivni-volani-na-studene-kontakty-a-prace-s-databazi-kamil-kus/

Informace o tom, co a kde v rozhovoru naleznete:

00:30 Představení Milana Kůse, Kaktus Reality
01:00 Jak pracují se studenými kontakty
01:45 Přes 90% studených hovorů je na přímou poptávku
02:10 Začali jsme poctivě pracovat s poptávkami
02:40 Důležitý je ten skutečný a pravdivý příběh – konkrétní poptávka
03:30 Někteří makléři mají podivnou praxi s fiktivními zájemci
04:10 Jedna obchodnice udělá 20-40 pronájmů za měsíc
05:00 Dnes se většina makléřů prezentuje jako „férový makléř“
05:30 Na 10 makléřů pracují 2 asistentky jako callcentrum pro všechny
07:00 Asistentka páruje poptávky s nabídkou makléřů a telefonuje
07:55 Často se na prohlídku dostaneme na základě telefonu
08:20 Lidé sledují i reference na firemních internetových stránkách
09:00 Proč klienti odmítají nejčastěji služby realitního makléře
09:40 Velká fluktuace mezi makléři a začínající často volají studené kontakty
10:30 Začínající makléři často kazí dobré jméno renomovaným makléřům
11:15 Často vlastníci nevěří, že máme skutečného zájemce

12:50 Pracují makléři dostatečně s databází klientů?
13:30 Máme databázi zájemců, kteří si zatím nevybrali nemovitosti a stále s nimi pracujeme
14:40 Automatický systém není dokonalý, osobní kontakt je lepší
15:50 Databázi zájemců aktualizujeme každý měsíc
16:45 Na práci s databází a poptávkami by měl být člověk a nastavené procesy
18:00 Odměnou za vyhledání nového bytu je často i prodej stávajícího
19:20 Šikovný makléř, který udržujte kontakt s klienty, se stává rodinným makléřem
20:00 Spokojený klient přináší i nové zakázky
21:05 Záleží také na kvalitě, se kterou zakázku uděláte
21:54 Pronájmy a práce s databází přináší i zakázky na prodej

Je lepší investovat do nemovitostí teď nebo v době krize?

Je lepší investovat do nemovitostí teď nebo v době krize?

March 29, 2019

Je lepší investovat do nemovitostí v době, kdy jsou ceny vyšponované na mnohaleté maximum nebo je lepší počkat až přijde krize a ceny nemovitostí budou klesat? Možná si takové otázky kladete a je to také častá otázka, kterou mi lidé dávají na seminářích. Dobré je se ale ptát, zda vlastně krize přijde, kdy a jak bude hluboká. Nebo už krize začala? Je znát, že se realitní trh i trh hypoteční ochladil.

Více najdete v novém článku na blogu Adol.cz:

https://www.adol.cz/blog-je-lepsi-investovat-do-nemovitosti-ted-nebo-v-dobe-krize/

Insolvenční rejstřík jako studnice tipů jak věřitelé přicházejí o peníze

Insolvenční rejstřík jako studnice tipů jak věřitelé přicházejí o peníze

March 22, 2019

V rámci Adolu se věnujeme i monitoringu nemovitostí v insolvencích a tak denně sledujeme Insolvenční rejstřík. Opakovaně slyším stížnosti obyčejných lidí, ale i investorů a makléřů, že přišli o peníze díky tomu, že jejich dlužník utekl do insolvence. Proto jsem se rozhodl, že k tomuto tématu natočím rozhovor na náš Youtube kanál.

V rámci příprav jsem se včera vydal za člověkem, který se mimo jiné zabývá tím, že pomáhá věřitelům získávat jejich prostředky zpět. K tomu se váže jeden zajímavý příběh, který se může týkat kohokoliv z nás.

Odkaz na originál článek na blogu ADOL.cz:

https://www.adol.cz/blog-insolvencni-rejstrik-jako-studnice-tipu-jak-veritele-prichazeji-o-penize/

Omezení vlastnických práv, která na katastru nenajdete - Oldřich Platil (video)

Omezení vlastnických práv, která na katastru nenajdete - Oldřich Platil (video)

March 18, 2019

Před pár měsíci jsem byl na právním semináři u JUDr. Oldřicha Platila a velmi mě zaujal rozbor tématu "rodinná domácnost". Požádal jsem Oldu, abychom na toto téma natočili video. I když se pohybuji v realitách dlouhé roky, nikdy jsem vlastně nepátral do důvodu, proč se musí při prodeji nemovitosti ve výhradním vlastnictví žádat o připodepsání manžel/ka. A to někdy i bývalý/á.

V rozhovoru, kde rodinnou domácnost řešíme zejména v druhé části, se věnujeme obecně formám vlastnictví nemovitostí a dále pak právním vadám, které nezjistíte na katastru nemovitostí. Ona to není tak zcela pravda. Na výpisu z katastru nemovitostí tyto právní vady sice "nejsou zapsány", ale jsou z něho (cvičenému oku) zřejmé.

Například vlastní-li nemovitost více spoluvlastníků, musí mi být ihned zřejmé, že budu muset řešit předkupní právo atd. Zajímá-li vás jaké právní vady na katastru nenajdete a zejména pak "rodinná domácnost", určitě si toto videu pusťte...

 

Odkaz na BLOG Adolu:

https://www.adol.cz/blog-video-omezeni-vlastnickych-prav-ktera-na-katastru-nenajdete-judr-oldrich-platil/

Co kde ve videu naleznete:

0:30 Druhy vlastnických práv, jakých dnes mohou lidé nabývat ve vztahu k nemovitostem
1:50 Co je to katastr nemovitostí a jaké informace zde najdete
2:30 Pokud vlastníte nemovitost, pravidelně sledujte list vlastnictví
3:15 Ideální využít hlídač nemovitostí
3:30 20ti denní ochranná lhůta hájí vlastníka, ale prodlužuje řízení
4:20 Na webu zjistíte pouze obecné informace. Nejpřesnější data získáte z originálního výpisu z katastru
5:10 Jaká omezení vlastnických práv na katastru nenajdete
6:25 První skupina omezení vlastnických práv - předkupní právo spoluvlastníků
7:55 Pozor na předkupní právo vůči vlastníkům pozemků, na kterých stojí nemovitost (zahrádkářské kolonie apod.)
8:50 Pozor na povinnost nabídnout nemovitost k odkupu v národním parku, u kulturních památek apd.
09:40 Více spoluvlastníků - podílové spoluvlastnictví - opět platí předkupní právo
10:50 Společné jmění manželů SJM - při prodeji nemovitosti musí smlouvu podepsat oba dva manželé
12:15 Nabytí nemovitosti získané v dražbě do SJM (společné jmění manželů) - pozor napadnutelnost smlouvy při budoucím prodeji nemovitosti
13:09 Jak a proč ověřovat rodinný stav prodávajícího při koupi nemovitosti?
14:15 Další omezení vlastnického práva, která na katastru nenajdete - nájemní práva, trvalé bydliště, provozovny, výměnek
15:45 Co to je rodinná domácnost §747 a jaké dopady má do převodu vlastnického práva ve vztahu k nemovitostem?

16:55 Co je rodinná domácnost
17:50 Druhý z manželů (nevlastník) může kupní smlouvu napadnout
18:30 V případě hypotečních úvěrů banky trvají na připodepsání druhé z manželů
19:05 Rodinná domácnost je transpozice doporučení EU do českého práva
20:45 Jak přesně vzniká rodinná domácnost? Základem je manželství, sdílení obydlí a společné domácnosti
21:45 Jak vám rodinná domácnost může zkomplikovat život
23:00 Realitní makléři řeší rodinnou domácnost při prodeji téměř každé nemovitosti
23:45 Manžel/ka může napadnout kupní smlouvu i po ukončení prodejní transakce
24:05 Pozor na prodej nemovitosti bez realitky. Na potenciální problém s rodinnou domácností se často zapomíná!
24:45 Příběhy z praxe - rodinná domácnost velmi často komplikuje prodej nemovitosti
25:40 Podpis druhého z manželů nelze vynutit
28:10 Povinnost vlastníka nemovitosti poskytnout rodině obdobné bydlení - jak to probíhá?
29:30 Existuje ve vztahu k rodinné domácnosti nějaká promlčecí lhůta?
30:50 Je možné se dopředu vyvázat z práva vycházející z rodinné domácnosti?
31:30 Bankovní domy většinou vyžadují velmi aktualizované prohlášení
31:55 Jak zaniká rodinná domácnost? Rozvod nebo dohoda o odděleném bydlení manželů
32:40 Na údaje v OP se nespoléhejte - rodinný stav ověříte na matrice
34:00 Vzniká rodinná domácnost také u družstevního vlastnictví?

34:45 Rekapitulace omezení, která na katastru najdete a nenajdete
35:35 Chystáte-li se k prodeji nemovitosti, využijte raději služeb odborníků
36:15 Kupující by měl být i bez právníka schopen zjistit omezení vlastnického práva vycházející z rodinné domácnosti
38:15 Výhled a naděje na novelizaci rodinné domácnosti

U dobrovolné dražby nemovitostí lze získat majetek pod vyvolávací cenou

U dobrovolné dražby nemovitostí lze získat majetek pod vyvolávací cenou

March 15, 2019
Dobrovolné dražby nemovitostí skrývají jednu zajímavost, kterou mnoho zájemců o levné nemovitosti nezná. O těchto dražbách panuje určitý mýtus, že je-li dražba dobrovolná, snaží se tímto způsobem majitel zbavit své nemovitosti za co nejvíce peněz.
 
Před pár dny mě kolegyně, která denně zaznamenává do systému výsledky dražeb upozornila na případ, kdy je cena dosažená vydražením nižší než je vyvolávací cena
 
Podíval jsem se do statistik z loňského roku a našel jsem nemovitosti, které byly prodány pod vyvolávací cenou. Ano čtete dobře! Co kdybych vám řekl, že jste například v prosinci mohli koupit nemovitost za 21% její odhadní ceny?
 
Odkaz na celý článek na ADOL.cz:
 
https://www.adol.cz/blog-u-dobrovolne-drazby-nemovitosti-lze-ziskat-majetek-pod-vyvolavaci-cenou/
Ověření výše dluhů z Centrální evidence exekucí

Ověření výše dluhů z Centrální evidence exekucí

March 8, 2019

Každý kdo se pohybuje v byznysu, tak někdy cítil potřebu, ověřit si finanční situaci určité osoby nebo firmy. Nemusí se jednat vždy o prodej nemovitosti, na které se náš blog zaměřuje. Co když přijímáte nového zaměstnance do firmy a chcete se vyhnout administrativní zátěži spojené s odváděním splátek exekutorům? Nebo přemýšlíte o fúzi či spolupráci s jiným podnikatelským subjektem a bojíte se, zda není zadlužený? A co když ani nepodnikáte, ale jen pronajímáte byt po babičce a nevíte, zda se nový potenciální nájemník netopí v dluzích? V těchto a mnoha dalších případech pak hledáme možnost, jak si ověřit “solventnost” dané osoby. Pomocníkem může být Centrální evidence exekucí (CEE).

Mezi zákazníky ADOLu patří především realitní kanceláře, makléři, investoři ale i drobní či velcí vlastníci nemovitostí apod. V poslední době se stále více lidí ptá na možnosti lustrace dlužníků a zjišťování výše exekucí přímo z našeho systému. Službu aktuálně vyvíjíme a napojujeme náš systém na právě zmiňovanou Centrální evidenci exekucí. Rozhodl jsem se sesbírané poznatky o ověřování výše exekucí sepsat do nového článku. Někteří lidé si totiž neuvědomují, že ověřování exekucí přes CEE nemusí být dostačující.  

Odkaz na originální článek na BLOGu ADOLu je zde:

https://www.adol.cz/blog-overeni-vyse-dluhu-z-centralni-evidence-exekuci/