ADOL.CZ

Omezení vlastnických práv, která na katastru nenajdete - Oldřich Platil (video)

Před pár měsíci jsem byl na právním semináři u JUDr. Oldřicha Platila a velmi mě zaujal rozbor tématu "rodinná domácnost". Požádal jsem Oldu, abychom na toto téma natočili video. I když se pohybuji v realitách dlouhé roky, nikdy jsem vlastně nepátral do důvodu, proč se musí při prodeji nemovitosti ve výhradním vlastnictví žádat o připodepsání manžel/ka. A to někdy i bývalý/á.

V rozhovoru, kde rodinnou domácnost řešíme zejména v druhé části, se věnujeme obecně formám vlastnictví nemovitostí a dále pak právním vadám, které nezjistíte na katastru nemovitostí. Ona to není tak zcela pravda. Na výpisu z katastru nemovitostí tyto právní vady sice "nejsou zapsány", ale jsou z něho (cvičenému oku) zřejmé.

Například vlastní-li nemovitost více spoluvlastníků, musí mi být ihned zřejmé, že budu muset řešit předkupní právo atd. Zajímá-li vás jaké právní vady na katastru nenajdete a zejména pak "rodinná domácnost", určitě si toto videu pusťte...

 

Odkaz na BLOG Adolu:

https://www.adol.cz/blog-video-omezeni-vlastnickych-prav-ktera-na-katastru-nenajdete-judr-oldrich-platil/

Co kde ve videu naleznete:

0:30 Druhy vlastnických práv, jakých dnes mohou lidé nabývat ve vztahu k nemovitostem
1:50 Co je to katastr nemovitostí a jaké informace zde najdete
2:30 Pokud vlastníte nemovitost, pravidelně sledujte list vlastnictví
3:15 Ideální využít hlídač nemovitostí
3:30 20ti denní ochranná lhůta hájí vlastníka, ale prodlužuje řízení
4:20 Na webu zjistíte pouze obecné informace. Nejpřesnější data získáte z originálního výpisu z katastru
5:10 Jaká omezení vlastnických práv na katastru nenajdete
6:25 První skupina omezení vlastnických práv - předkupní právo spoluvlastníků
7:55 Pozor na předkupní právo vůči vlastníkům pozemků, na kterých stojí nemovitost (zahrádkářské kolonie apod.)
8:50 Pozor na povinnost nabídnout nemovitost k odkupu v národním parku, u kulturních památek apd.
09:40 Více spoluvlastníků - podílové spoluvlastnictví - opět platí předkupní právo
10:50 Společné jmění manželů SJM - při prodeji nemovitosti musí smlouvu podepsat oba dva manželé
12:15 Nabytí nemovitosti získané v dražbě do SJM (společné jmění manželů) - pozor napadnutelnost smlouvy při budoucím prodeji nemovitosti
13:09 Jak a proč ověřovat rodinný stav prodávajícího při koupi nemovitosti?
14:15 Další omezení vlastnického práva, která na katastru nenajdete - nájemní práva, trvalé bydliště, provozovny, výměnek
15:45 Co to je rodinná domácnost §747 a jaké dopady má do převodu vlastnického práva ve vztahu k nemovitostem?

16:55 Co je rodinná domácnost
17:50 Druhý z manželů (nevlastník) může kupní smlouvu napadnout
18:30 V případě hypotečních úvěrů banky trvají na připodepsání druhé z manželů
19:05 Rodinná domácnost je transpozice doporučení EU do českého práva
20:45 Jak přesně vzniká rodinná domácnost? Základem je manželství, sdílení obydlí a společné domácnosti
21:45 Jak vám rodinná domácnost může zkomplikovat život
23:00 Realitní makléři řeší rodinnou domácnost při prodeji téměř každé nemovitosti
23:45 Manžel/ka může napadnout kupní smlouvu i po ukončení prodejní transakce
24:05 Pozor na prodej nemovitosti bez realitky. Na potenciální problém s rodinnou domácností se často zapomíná!
24:45 Příběhy z praxe - rodinná domácnost velmi často komplikuje prodej nemovitosti
25:40 Podpis druhého z manželů nelze vynutit
28:10 Povinnost vlastníka nemovitosti poskytnout rodině obdobné bydlení - jak to probíhá?
29:30 Existuje ve vztahu k rodinné domácnosti nějaká promlčecí lhůta?
30:50 Je možné se dopředu vyvázat z práva vycházející z rodinné domácnosti?
31:30 Bankovní domy většinou vyžadují velmi aktualizované prohlášení
31:55 Jak zaniká rodinná domácnost? Rozvod nebo dohoda o odděleném bydlení manželů
32:40 Na údaje v OP se nespoléhejte - rodinný stav ověříte na matrice
34:00 Vzniká rodinná domácnost také u družstevního vlastnictví?

34:45 Rekapitulace omezení, která na katastru najdete a nenajdete
35:35 Chystáte-li se k prodeji nemovitosti, využijte raději služeb odborníků
36:15 Kupující by měl být i bez právníka schopen zjistit omezení vlastnického práva vycházející z rodinné domácnosti
38:15 Výhled a naděje na novelizaci rodinné domácnosti

U dobrovolné dražby nemovitostí lze získat majetek pod vyvolávací cenou

Dobrovolné dražby nemovitostí skrývají jednu zajímavost, kterou mnoho zájemců o levné nemovitosti nezná. O těchto dražbách panuje určitý mýtus, že je-li dražba dobrovolná, snaží se tímto způsobem majitel zbavit své nemovitosti za co nejvíce peněz.

 

Před pár dny mě kolegyně, která denně zaznamenává do systému výsledky dražeb upozornila na případ, kdy je cena dosažená vydražením nižší než je vyvolávací cena. 

 

Podíval jsem se do statistik z loňského roku a našel jsem nemovitosti, které byly prodány pod vyvolávací cenou. Ano čtete dobře! Co kdybych vám řekl, že jste například v prosinci mohli koupit nemovitost za 21% její odhadní ceny?

 

Odkaz na celý článek na ADOL.cz:

 

https://www.adol.cz/blog-u-dobrovolne-drazby-nemovitosti-lze-ziskat-majetek-pod-vyvolavaci-cenou/

Ověření výše dluhů z Centrální evidence exekucí

Každý kdo se pohybuje v byznysu, tak někdy cítil potřebu, ověřit si finanční situaci určité osoby nebo firmy. Nemusí se jednat vždy o prodej nemovitosti, na které se náš blog zaměřuje. Co když přijímáte nového zaměstnance do firmy a chcete se vyhnout administrativní zátěži spojené s odváděním splátek exekutorům? Nebo přemýšlíte o fúzi či spolupráci s jiným podnikatelským subjektem a bojíte se, zda není zadlužený? A co když ani nepodnikáte, ale jen pronajímáte byt po babičce a nevíte, zda se nový potenciální nájemník netopí v dluzích? V těchto a mnoha dalších případech pak hledáme možnost, jak si ověřit “solventnost” dané osoby. Pomocníkem může být Centrální evidence exekucí (CEE).

Mezi zákazníky ADOLu patří především realitní kanceláře, makléři, investoři ale i drobní či velcí vlastníci nemovitostí apod. V poslední době se stále více lidí ptá na možnosti lustrace dlužníků a zjišťování výše exekucí přímo z našeho systému. Službu aktuálně vyvíjíme a napojujeme náš systém na právě zmiňovanou Centrální evidenci exekucí. Rozhodl jsem se sesbírané poznatky o ověřování výše exekucí sepsat do nového článku. Někteří lidé si totiž neuvědomují, že ověřování exekucí přes CEE nemusí být dostačující.  

Odkaz na originální článek na BLOGu ADOLu je zde:

https://www.adol.cz/blog-overeni-vyse-dluhu-z-centralni-evidence-exekuci/

Proč jsou někteří lidé úspěšní a jiní ne - Tomáš Kučera (video)

S Tomášem Kučerou si v tomto videu povídáme na téma úspěch. Tomáš Kučera je úspěšný podnikatel, moderátor v rádiu a také realitní makléř. Realitám se věnuje 18 let a v tomto oboru jej určitě můžeme řadit k nepřehlédnutelným ikonám, které jsou skutečně vidět. S Ivo Tomanem má v rádiu také svůj pořad na téma "Úspěch".

Mimo dalších aktivit má Tomáš také úspěšný program "Milionový makléř", který každoročně přiláká desítky a stovky makléřů, kteří kurzem projdou. Mě primárně zajímalo, proč je většina lidí v těchto a podobných kurzech většinou neúspěšná. Co je příčinou, že lidé se pro něco nadchnou a pak nemají dostatek vůle, aby přijali dobré nápady a rady za své a využili je v praxi.

Tomáš nám také prozradil pár statistik, které na realitním trhu získali. Překvapivé pro mě například bylo to, že pouhých 14% realitních makléřů používá internet pro náběr zakázek. Samozřejmě 100% jich nemovitosti pomocí internetu prodává, ale často nevyužijí toho, že obsah, který umístíme na internet, za nás pracuje neustále. Tedy pokud je kvalitní....

Více již v novém videu...

Na co a kdy se můžete ve videu těšit:

00:20 Kdo je Tomáš Kučera
01:45 Návod na úspěch: událost + reakce = výsledek
02:50 Nezměníme události, ale naše reakce na ně
03:30 Realitní zákon nic na trhu nevyřeší
05:10 Lidé volí silné osobnosti, aby za ně vyřešili jejich problém
07:00 Úspěch v podnikání často nestojí na vnějších vlivech
08:15 Změny na Slovensku po zavedení zákona
09:30 Kde bere Tomáš Kučera motivaci do svých aktivit
11:00 Od dětství mám vnitřní motivaci, nikdy jsem nic nedostal
12:45 Člověk cítí nutkání se dál posouvat, není to jen o penězích
13:40 Někteří lidé nedokáží najít svoji vnitřní motivaci
15:00 Těším se na každé ráno a na to co dělám a to ne kvůli penězům
15:45 Za peníze si štěstí fakt koupíš
17:05 Peníze pomohou třeba i v rámci vlastního zdraví

17:55 Jak jsou dnes úspěšní realitní makléři v Česku?
18:35 Jako dospělí často ztrácíme ochotu a chuť se učit
19:45 Vzdělání a informace jsou základem úspěchu v práci
20:25 Přes 30% makléřů vydělává do 1 mil. Kč /rok
21:30 Ti nejúspěšnější se vzdělávají, využívají nové technologie
22:30 Lidé se nechtějí posouvat často dál kvůli svému pohodlí
24:30 Co přináší lidem účast v Milionovém makléři?
26:10 Velké procento lidí potřebuje pomalejší tempo, ale program dotáhnou
26:40 Přes 20% lidí program nikdy nedokončí
27:15 Nejlepší makléři musí s kůží (obličejem) na trh
28:00 Dnešní výhodou je to, že jsou vidět vzory, které můžeme následovat
29:30 Inteligentní chybování – každý dělá chyby, ale chytrý člověk je považuje za nutnou součást úspěchu
31:40 Jak pracovat s tím, když vás okolí odrazuje
33:00 První zaměstnání Tomáše Kučery trvalo pár hodin
34:00 Rodina a kamarádi nás odrazují od nových věcí, protože nás chtějí chránit
35:40 Jediná stabilní věc, na kterou se můžeme spolehnout je změna

37:00 Kde je největší prostor pro zlepšení makléřů
37:30 100% makléřů používá pro prodej nemovitostí internet
38:20 14% makléřů nabírá internet pro nabírání nemovitostí
39:50 3% lidí makléřů pro náběr nemovitostí využívají vlastní stránky
40:40 Vlastní stránky nemovitosti používá 0,2% makléřů
41:50 Stránky nemovitosti, videoprohlídky a další obsah přináší nové zakázky
42:20 Online věci za nás pracují nonstop
47:00 Zaručený návod na neúspěch

Každý neúspěch v sobě skrývá zárodky úspěchu

Věřím, že se mnou budete někteří souhlasit když řeknu, že: “Každý neúspěch v sobě skrývá zárodky úspěchu!”. Za neúspěch nebo prohru jsou často označovány velké věci, jako je rodinná tragédie, výpověď v práci apod. Mnohem častěji se ale jedná o drobné denodenní prohry a výhry, které nás, díky většímu počtu právě těchto událostí, ovlivňují vlastně neustále. Zejména jsme-li podnikatelé a tvoříme něco pro ostatní, např. služby, produkty a mnohem více těchto situací musí prožívat umělci, politici a obecně známé osobnosti.

Já jsem díky jedné takové maličkosti opět prozřel v tom, jak tenká linie je mezi úspěchem a neúspěchem. Rád bych se s vámi dnes podělil o zkušenost, kterou jsem tento týden získal.

Odkaz na originál článku na blogu ADOL.cz:

https://www.adol.cz/blog-kazdy-neuspech-v-sobe-skryva-zarodky-uspechu/

Daň z nemovitostí u pozemků a jak na dani ušetřit v roce 2019

V tisku proběhly zprávy, že se finanční úřady v lednu 2019 rozhodly vymáhat vyšší daň z nemovitostí u pozemků, které se dají shodně označit jako Ostatní plocha. Na tuto situaci mě upozornil Martin Cakl, který u nás v ADOLu vede seminář na téma Investování do orné půdy a sám vlastní desítky tisíc m2 takových pozemků. Situace je o to závažnější v tom, že se legislativa v posledních měsících v tomto ohledu nezměnila. Jen se pravděpodobně úřady rozhodly, že zde leží peníze, které zkusí vybrat na daních.

Celý problém se vlastně týká zákona o dani z nemovitých věcí. Asi každý ví, že se u nás platí daně z nemovitostí, které se mimo jiné týkají pozemků. Z logiky věci vyplývá, že čím bude hodnota pozemku větší a bude v lepší lokalitě, budou se z něho odvádět i vyšší daně. Ale co když je to naopak? Co když vlastníte pozemek, který nemůžete užívat, protože se k ničemu nehodí? Co když vlastníte nějakou mez, remízek, větrolam nebo kus neplodné „skály“, kterou nelze nijak využít?

I na to zákon myslí a takové nemovitosti jsou od daně z nemovitostí osvobozeny. Problém je ovšem v tom, že se finanční úřady zaměřily na to, jak je přesně nemovitost zapsána v katastru nemovitostí. Zákon se totiž na „stejné“ nemovitosti dívá různě podle toho, jak jsou v katastru zapsány. Proto se úřady rozhodly, že vyzvou vlastníky takových nemovitostí k zaplacení vyšší daně a nechají na nich, jak se k situaci postaví. Někteří vlastníci se brání, ale někteří neví jak. Proto vznikl i tento článek. V případě, že vlastník spor prohraje, může být daň třeba desetinásobná.

Odkaz na celý článek na blogu ADOLu:

https://www.adol.cz/blog-dan-z-nemovitosti-u-pozemku-a-jak-na-danich-usetrit-v-roce-2019/

Krátkodobý pronájem přes Airbnb a Booking.com - David Bureš (video)

V tomto podcastu zpovídám Davida Bureše na téma krátkodobých pronájmů. David s kolegy v tuto chvíli spravuje v Praze přes 30 bytů, které pronajímají jak dlouhodobě tak i krátkodobě. David sdílí spoustu zajímavých a praktických informací pro majitele bytů nebo pro lidi, kteří by se tomuto byznysu chtěli věnovat.

Jaké jsou zákonné povinnosti pro krátkodobé pronajímání? Co je domovní kniha, proč je lepší zaplatit turistický poplatek za všechny hosty nebo jak lze automatizovat předávání klíčů? Kolik stojí měsíční správa vlastního bytu přes agenturu u dlouhodobých a u krátkodobých pronájmů? Na to vše jsem se Davida v rámci videa zeptal.

Než koupíte svůj první investiční byt, určitě se nejdříve podívejte na toto video. Pokud již pronajímáte, možná zjistíte proč vám byznys nejde tak jak jste čekali. S Davidem totiž řešíme nejen aktuální stav na trhu pronájmů, ale i důvody, proč se nedaří všem pronajímatelům stejně.

Pokud chcete vidět video, přejděte na Youtube nebo na web Adolu:

https://www.adol.cz/blog-video-kratkodoby-pronajem-pres-airbnb-a-booking-com-david-bures/

Vyplácí se ještě dražby nemovitostí? Souhrnné statistiky za rok 2018

Často slyším otázku zda se ještě vyplácejí dražby nemovitostí. Ať už investujete do čehokoliv, tak na chvíli zbystřete. Dnes se podíváme na souhrnné statistiky dražeb a aukcí za uplynulý rok 2018. Co vám mohu prozradit hned v úvodu, že za uplynulý rok bylo vyhlášeno 17.432 dražeb (aukcí) nemovitostí v odhadních cenách přesahujících 28 mld. Kč. V článku se mimo jiné dozvíte, v jakých regionech se vyplatí chodit na dražby, a které nemovitosti se vyplácejí nejvíce. 

Troufám si tvrdit, že nikdo v České republice nemá tak detailní přehled o dražbách a aukcích (dále jen dražby), jako máme v ADOLu. Přes 5 let zpracováváme data o dražbách a přes 2 roky sledujeme i výsledky dražeb. Pracují za nás nonstop roboti, kteří stahují data z internetu, ale celý úspěch naší služby stojí na tom, že již od roku 2013 stažené informace denně ručně třídíme, upravujeme, hledáme chybějící data a také sledujeme výsledky dražeb.

To nám umožňuje přinášet zákazníkům nejen přehled o všech nemovitostech v dražbách, ale často díky výsledkům mohou ještě výsledek zvrátit (předražek) nebo si v případě “nevydražené” nemovitosti mohou tuto hlídat a jsou upozorněni, na její další kolo.  (více o službě Monitoring dražeb zde...)

Odkaz na článek na blogu zde:

https://www.adol.cz/blog-vyplaci-se-jeste-drazby-nemovitosti-souhrnne-statistiky-za-rok-2018/

Omezení svéprávnosti vlastníka nemovitosti může zamotat hlavu kupci i makléřům

Setkali jste se někdy s člověkem, kterému byla omezena svéprávnost? Ne vždy totiž na první pohled poznáte, že je druhá osoba nemocná a proto takovou věc ani nepředpokládáte. Omezení svéprávnosti vlastníka nemovitosti však může zamotat hlavu kupujícímu i realitním makléřům. Co více? Často může dojít k tomu, že se transakce v řádech milionů může natolik zkomplikovat, že některá ze stran přijde o své peníze. Běžný občan totiž omezení svéprávnosti nemá jak zjistit.

Odkaz na originál článek na blogu ADOLu zde:

https://www.adol.cz/blog-omezeni-svepravnosti-vlastnika-nemovitosti-muze-zamotat-hlavu-kupci-i-maklerum/

Vyplatí se investovat do zemědělské půdy? Martin Cakl (video)

V rozhovoru jsem měl možnost vyzpovídat Martina Cakla, letitého investora do zemědělské půdy. Martin Cakl za posledních 7 let realizoval přes 2.000 nákupůzemědělské půdy. Obratově zde hovoříme o desítkách či stovkách milionů korun. Je skutečným odborníkem v této oblasti, který navíc své zkušenosti předává dalším lidem (seminář Orná půda - opomíjená komodita).

Martin se dostal do podnikání s půdou více méně omylem. O tom mi řekl hned v úvodu celého videa. Před 13 lety založil ADOLa jako první na trh přivedl službu "Monitoring soukromé inzerce", kterou dodnes využívají zejména realitní kanceláře. Při vývoji nového produktu pro investory bylo zapotřebí otestovat myšlenku, zda půjde investovat do zemědělské půdy. Martin se toho ujal a už u investic zůstal.

Mě osobně Martin překvapil tím, že průměrná výše investice (nákupu) do zemědělské půdy je 100-150.000,- Kč, takže to není pískoviště jen pro velké a bohaté investory. Co mě překvapilo ještě víc je zhodnocení, kterého je možné i po zavedení předkupního práva docílit.

Více toho ale již najdete v novém rozhovoru....