117.5K
Downloads
169
Episodes
Podcast a blog společnosti ADOL.cz se zaměřuje na předávání zkušeností s investicemi do nemovitostí. Témata jsou dražby, exekuce, insolvence, hlídání nemovitostí a insolvencí, práce s katastrem nemovitostí.
Episodes
Thursday Jun 20, 2019
Thursday Jun 20, 2019
Rostoucí ceny nemovitostí přivádějí na mé školení o tom, Jak zvládnout dražbu a jak vykoupit nemovitosti s exekucemi, stále nové lidi. I přesto, že se bavíme o technických věcech a postupech, často diskuze sklouzne i do jiných vod. Účastníci si totiž uvědomují, že pokud se nemovitostem budou věnovat více, dříve nebo později narazí na svůj strop. Limitů je hned několik. Většinou na počátku nemáte dostatek příležitostí (nemovitostí) a peníze vám leží ladem. Pak přijde první obchod, pak další a většina lidí narazí brzy na problém, že chybí peníze na další obchody. Pak přichází na řadu hledání investora. Kolik stojí takový investor? Kolik stojí peníze a kolik stojí vaše know-how?
Odkaz na článek na blogu ADOL.cz:
https://www.adol.cz/blog-kolik-stoji-investor-kolik-odvedena-prace-a-kolik-vase-reputace/
Odkaz na semináře Jak zvládnout dražbu nemovitostí:
https://www.adol.cz/sluzby/seminare/uspesne-zvladnout-drazbu/
Odkaz na seminář Nemovitosti v exekuci a oddlužování:
https://www.adol.cz/sluzby/seminare/seminar-i-nemovitosti-v-exekuci-a-oddluzovani/
Thursday Jun 13, 2019
Thursday Jun 13, 2019
Při schůzkách s klienty i s partnery často dojdeme k diskuzi na téma odhadnutí obchodního potenciálu určitého byznysu, nového projektu nebo postupu. Bohužel často se v odhadech rozcházíme a mě mrzí, že jsem často mnohem opatrnější než oni a připadám si jako skeptik, který někomu „bere hračky“. V mnoha takových případech se v praxi ukázalo, že odhady a očekávání klienta byly až naivní. Rád bych vás dnes seznámil s postupem, který tito lidé aplikovali na svůj podnikatelský záměr a který je za mě velice rizikový.
Odkaz na článek na blogu ADOL.cz:
https://www.adol.cz/blog-jak-zabit-podnikatelsky-zamer-spatnym-odhadem-trhu/
Monday Jun 10, 2019
Monday Jun 10, 2019
I když se na realitním a finančním trhu pohybuji víc jak 15 let, o dluhopisech jsem až doposud neměl moc informací. Vlastně jsem je ani nehledal, protože mi přišlo, že to není produkt vhodný pro můj byznys. Proto jsem v dnešním rozhovoru pokládal hodně všetečných otázek, na které mi odpovídal Ondřej Marek z portálu Dluhopisy.cz. Tento inzertní portál s nabídkou dluhopisů je v provozu zhruba 5 let a prošlo jím téměř 100 emisí. Zajímalo mě, jak využít dluhopisy na nákup nemovitosti.
Snažil jsem se zjistit, jak mohu dluhopisy využít v realitní branži. Zda je možné využít peníze na koupi nemovitostí, na jejich rekonstrukci nebo jen na developerský projekt. Ptal jsem se také na rozdíl mezi dluhopisy a financováním pomocí klasického bankovního úvěru. Překvapilo mě, že peníze z dluhopisů mohu mít i rychleji než z banky nebo také nemusím dokládat tolik dokumentů a historii firmy. Ale…
Ale také jsem se dozvěděl, že i přesto, že si o peníze požádám a dluhopisy vydám, musí to být smysluplný a důvěryhodný projekt, abych peníze získal. V tomto ohledu je samozřejmě schválený bankovní úvěr výhodou. Může se totiž stát, že o projekt nebude zájem nebo nastavím finanční podmínky tak špatně, že raději investoři koupí dluhopisy jiné. Může se mi tedy stát, že vydám potřebné dluhopisy v hodnotě 10 mil., ale prodám jen zlomek.
Odkaz na blog ADOL.cz:
Odkaz na Youtube video:
https://youtu.be/FvPAS5HDIcA
Thursday Jun 06, 2019
Thursday Jun 06, 2019
Znáte případy, kdy byla podepsána darovací smlouva na nemovitost, došlo k jejímu převodu a časem toho začala některá ze zúčastněných stran litovat? Ne vždy je tomu tak, že musí litovat jen dárce. Někdy se přihodí, že lituje i obdarovaný. Jak se v takovém případě zachovat? Může dárce nemovitosti požadovat svůj dar zpět a může se v tomto případě obdarovaný nějak bránit? Dnes bych vás rád seznámil se dvěma příběhy, které by vám mohly do budoucna sloužit jako návod… Návod k tomu, na co si dát pozor a jaká rizika zvážit, ať stojíte na té či oné straně. Vše totiž většinou řešíme v době, kdy vše vypadá růžově a budoucí problémy nikdo neočekává.
Darovat někomu nemovitost se může zdát jako zbytečný krok. Proč dětem darovat nemovitost za života, když ji vlastně po mně zdědí? Důvodů může být hned několik. Někdo chce mít vypořádaný majetek za života právě proto, aby se děti po jeho smrti kvůli majetku nerozhádaly. Má-li někdo více nemovitostí, může tímto způsobem konkrétně určit co komu připadne. Jiní zase darováním nemovitosti předcházejí tomu, aby v dědictví připadl majetek dětem z předchozího manželství, dětem, které se “nepovedly”, apod. Navíc je při darování nemovitosti v přímé linii nulová daňová zátěž.
Jenže co když…? Dary dáváme většinou v momentě, kdy je vše krásné, s obdarovaným máme dobré vztahy a chápeme navzájem své potřeby. Rodiče darují dětem svůj dům, ve kterém bydlí a je logické že očekávají, že se o ně děti budou hezky ve stáří starat. Ti prozíravější si v dané nemovitostí zřídí věcné břemeno doživotního užívání, aby je děti nemohly z nemovitosti nedobrovolně vystrnadit během života. Bohužel se vztahy v rodině časem mění a v určitých situacích začne některá strana svého kroku litovat. Pojďme se podívat na 2 zcela odlišné příběhy, které spojuje společné téma - darovací smlouva na nemovitost.
Odkaz na článek na blogu ADOL.cz:
https://www.adol.cz/blog-na-co-pamatovat-nez-se-podepise-darovaci-smlouva-na-nemovitost/
Thursday May 30, 2019
Thursday May 30, 2019
Již řadu let platí při převodu nemovitosti daň z nabytí 4% kupující. Výše daně se určí primárně z kupní ceny nemovitosti (cena zjišťěná) nebo z hodnoty nemovitosti určené “jiným způsobem”. Pak záleží na tom, jaká hodnota je vyšší a z té se daň vypočte. Tím jiným způsobem myslím buď standardní znalecký posudek, jak tomu bývalo vždy nebo v posledních letech je možné se opřít o směrnou hodnotu nemovitosti. Dnes bych vám rád na případu klienta ukázal, proč je dobré si směrnou hodnotu před podáním daňového přiznání ověřit. Jeho totiž takové opomenutí mělo stát 70.000,- Kč.
Celý článek najdete na našem Blogu:
Monday May 27, 2019
Monday May 27, 2019
K dalšímu rozhovoru jsem pozval Elišku Volánkovou z Elvo property, která se zabývá již několik let developmentem. Kromě běžné realitní činnosti vyhledává převážně starší rodinné nebo bytové domy, které následně rekonstruuje a jednotlivé byty nabízím koncovým zájemcům. Jak najít vhodnou nemovitost, jak spočítat reálnou návratnost, jak takový developerský projekt připravit, zafinancovat a hlavně realizovat? To jsou otázky, které napadají mnoho investorů na realitním trhu a málokdo se s vámi o své zkušenosti podělí.
Jste-li vlastník bytového domu, máte volnou půdu (myšleno půdní prostor) nebo pozemek na výstavbu rodinných domů, i vy si přijdete na své. Elišky jsem se zeptal, jaké vlastně existují možnosti, jak spolu developer a vlastník mohou spolupracovat. Znám případy, kdy developer hledá vhodné nemovitosti, ale majitelé nechtějí prodat. A naopak majitelé vlastní nemovitost, ale nemají peníze na výstavbu/nástavbu a hlavně jim chybí zkušenosti. Varianta se zde nabízí a jak to funguje v praxi Eliška prozrazuje.
Jste-li realitní makléř, který by rád pro developera pracoval? Zeptal jsem se Elišky Volánkové na to, v čem vidí přínos realitních makléřů. Jak může odborník znalý lokality pomoci s přípravou projektu, ale i s prodejem. Jaké jsou hlavní přínosy makléřů a jaké je nejslabší místo spolupráce? Je prodej starších rodinných domů a bytů, které makléři běžně realizují stejný, jako je prodej developerského projektu? V čem je to jiné a na co se často zapomíná?
Pokud Vás toto téma zajímá, podívejte se na nové video nebo si jej pusťte na cestách třeba jako Podcast.
Odkaz na stránka na Adol.cz, kde najdete stopáž k celému videu:
Thursday May 23, 2019
Thursday May 23, 2019
Dražby nemovitostí a špatné odhady je věčné téma investorů a zájemců o zajímavé nemovitosti. Přitom odhad nemovitosti resp. ocenění či znalecký posudek, to je první berlička, kterou každý zájemce u dražby hledá. Pokud totiž dražební vyhláška říká, proč se draží, kdo je dlužník, jak a kde mohu dražit a co pro to musím udělat, je právě znalecký posudek dokumentem, který mi má říci, jakou hodnotu dražbou získám. Podle posudku také stanovujeme cenu, za kterou jsme ochotni nemovitost v dražbě koupit. Pak nás často může špatný odhad nemovitosti od dražby úplně odradit. Proč a jak takové posudky vznikají?
Odkaz na článek najdete zde:
https://www.adol.cz/blog-jak-vas-snadno-muze-spatny-odhad-nemovitosti-odradit-od-drazby/
Thursday May 16, 2019
Thursday May 16, 2019
Pokud jste prodali nemovitost tak asi víte, že se vás bude týkat daň z prodeje nemovitosti. Přesněji řečeno, musíte zaplatit daň z příjmu, pokud jste při prodeji dosáhli určitého zisku. Ten se vypočítá jako rozdíl prodejní ceny nemovitosti a ceny za její pořízení, ať už kupní ceny nebo částky investované do výstavby. Při splnění zákonem stanovených podmínek je možné se placení takové daně vyhnout. V tom případě hovoříme o tzv. osvobození od placení daně.
Dnes vám přiblížím případ našeho klienta, který si s finančními úřady užil své a poslal mi svůj příběh jako námět na článek. Z tisku a od své účetní totiž věděl, že pokud realizovaný zisk (příjem) z prodeje nemovitosti použije v určité lhůtě na řešení vlastní bytové potřeby, nemusí daň z příjmu platit. Jenže jak se ukázalo, pracovnice finančního úřadu problematiku neznaly a při každé návštěvě podávaly odlišné informace. Celý případ byl zajímavý tím, že nešlo o prodej a koupi bytu nebo rodinného domu, ale o prodej rodinného domu a následné pořízení pozemku na výstavbu.
To možná ale předbíhám. Nejdříve se podívejme na to, jak se celý příběh odehrál, jaké jsou podmínky pro osvobození od daně a na závěr si řekneme, jak je to tedy správně.
Odkaz na celý článek na BLOGu ADOLu:
https://www.adol.cz/blog-dan-z-prodeje-nemovitosti-a-osvobozeni-pri-uspokojeni-bytove-potreby/
Monday May 13, 2019
Monday May 13, 2019
S Michalem Pazderou z JUSTO.cz jsem v rozhovoru rozebíral jak správně vyjednávat kupní cenu nemovitosti mezi prodávajícím a kupujícím. Michal Pazdera před časem mezi kolegy z realitních kanceláří nasídlel dokument, který pojednával o tématu vyjednávání o kupní ceně z různých úhlů pohledu. To mě zaujalo natolik, že jsem si chtěl o tom s Michalem popovídat.
V rozhovoru mimo jiné mluvíme o tom, jak je hodně korektní a férové vůči zájemcům o nemovitosti, když realitní makléř (třeba na žádost majitele), navýší dodatečně cenu za nemovitost. Jde o hodně diskutované téma a za mě je to z laického pohledu určité handlování, které spíše připomíná aukci po telefonu, než seriózní jednání. Diskutujeme o tom, jak se k takovému postupu staví Zákon na ochranu spotřebitele, Občanský zákoník apod. Samozřejmě narážíme na téma klasických aukcí, které některé kanceláře v praxi využívají a to jako zcela korektní nástroj pro dosažení maximální ceny pro klienta.
V rozhovoru také mluvíme o tom, jak by měl správný postup při vyjednávání vypadat. Jak dlouhé by měly být lhůty u rezervačních smluv. Na základě čeho Michal určuje délku rezervační lhůty a výši rezervace. Bavíme se také hodně o sankcích, o často nesolidním přístupu ze strany zájemců a o tom, jak sporům předcházet.
Realitní makléř by měl většinu diskutovaných věcí znát a držet se jich, ale z naší praxe víme, že tomu tak vždycky není. Navíc pokud nemovitost prodáváte napřímo nebo hodláte nemovitost koupit, mohou se hodit některé tipy i vám.
Odkaz na BLOG, kde si můžete přehrát video:
https://www.adol.cz/blog-video-vyjednavani-o-kupni-cene-nemovitosti-michal-pazdera-justo/
Odkaz na Youtube:
https://youtu.be/dWsngwAIiaM
Thursday May 09, 2019
Thursday May 09, 2019
Dnes bych se s vámi rád podělil o zkušenosti a postřehy z prvních 100 týdnů budování značky. Je to již téměř 2 roky, co jsme na Adolu zprovoznili BLOG a od té doby toho přibylo hodně nového. Především jsem se toho za tu dobu hodně o marketingu a o budování značky dozvěděl, zaplatil za to dost peněz a především jsem investoval nespočet hodin přemýšlením, nad knihami, konzultacemi a prací nad počítačem. Tento článek věnuji všem, kteří věří v to, že budovat svoji osobní nebo firemní značku se vyplatí. Ať vám mé zkušenosti ušetří čas i peníze…
Celý článek na ADOL.cz naleznete zde:
https://www.adol.cz/blog-100-tydnu-zkusenosti-s-budovanim-znacky/