ADOL.CZ

Hlídač nemovitostí ochrání makléřům obchody, vlastníkům předkupní práva...

Myslel jsem si, že je hlídač nemovitostí již tak běžný nástroj, že není třeba se mu na blogu věnovat, ale opak je pravdou. V posledním případě, který se ke mně dostal, řešil realitní makléř rozčarovaného zájemce o nemovitost, kterou měl v nabídce. I po dvou prohlídkách sešlo z prodeje nemovitosti v hodnotě 6,5 mil. Kč jen kvůli tomu, že se na prodávané nemovitosti objevila exekuce. Vlastník nic neřekl a makléř nic netušil.

Neustále potkávám investory, realitní makléře i vlastníky nemovitostí, kteří hlídače nepoužívají. To by mi ani tak nevadilo. Někdy zkrátka zjistíte, že to pro vás skutečně není.

Horší je to, že tito lidé často vůbec netuší, jak takový nástroj funguje a už vůbec ne to, v jakých situacích je může ochránit.

Více najdete v mém novém článku…

Odkaz na celý článek na ADOLu:

https://www.adol.cz/blog-hlidac-nemovitosti-ochrani-maklerum-obchody-vlastnikum-predkupni-prava/

Dražby nemovitostí, předkupní právo, námitky, zmaření dražby, financování - Petr Sefzig - OKdražby.cz (video)

Pokud se zajímáte o dražby nemovitostí, tak byste toto video měli vidět až do konce. Před kameru se mnou usedl Petr Sefzig, majitel a provozovatel portálu Okdražby.cz. Okdražby jsou jedním z největších elektronických dražebních portálů v České republice. Za rok se zde uskuteční 4-5000 dražeb movitých i nemovitých věcí. Tento dražební portál využívají desítky exekutorů ke konání exekutorských dražeb.

Petra Sefziga jsem vyzpovídal na několik zajímavých témat. Jedním z nich byly hypotéky a financování dražeb pomocí úvěrů. Prošli jsme také předkupní právo a dostali jsme se až k tomu, že předkupní práva mají v rámci dražeb různou "sílu". Neméně zajímavé pro mě bylo téma zmaření dražby v případě, kdy se dražitel "uklikne" nebo omylem přihodí nesmyslně vysokou cenu. Viděl jsem to již mnohokrát a Petr mi vysvětlil, proč není tak snadné, aby tento příhoz dražebník uznal za chybný.

V neposlední řadě jsme prošli různé tipy námitek, které můžete u dražby vidět. Proč jsou některé odhady nesmyslně vysoké a často staré.

Jak vidíte, vystřílel jsem na Petra spoustu otázek, na které mi trpělivě odpovídal skoro hodinu. Věřím, že některé z otázek napadly někdy i vás, ale běžně nemáme možnost se na všechno zeptat povolané osoby.

Odkaz na blog Adolu:

 

Aukce a dobrovolné dražby nemovitostí jsou často zbytečně přehlíženy

Aukce a dobrovolné dražby nemovitostí jsou dle mého názoru v poslední době zbytečně investory přehlíženy nebo dokonce ignorovány. Přesto skýtají příležitosti pro zajímavé nákupy. Příčinu vidím zejména v přibývajícím počtu určitých “pokusných” prodejů, kde se někteří vlastníci nemovitostí snaží přilákat větší počet zájemců a tím dosáhnout vyšších cen. Pokud následně cena nemovitosti nedosáhne požadované výše, k prodeji nedojde. Tyto metody pak generují řadu nespokojených, resp. neúspěšných zájemců, kteří nad tímto způsobem nákupu nemovitostí zlomí hůl.

Celý článek najdete na blogu ADOLU:

https://www.adol.cz/blog-aukce-a-dobrovolne-drazby-nemovitosti-jsou-casto-zbytecne-prehlizeny/

Magický trojúhelník a investování do nemovitostí

Investování do nemovitostí je samozřejmě jen jednou z mnoha možností, kam můžete ukládat své peníze nebo kde se realizovat. Ať už investujete do akcií, podílových fondů, do zlata nebo nemovitostí, stojí za to znát trochu té teorie. 

V dnešním článku bych se věnoval tzv. magickému trojúhelníku, který by měl znát každý investor. Možná jste tento výraz nikdy neslyšeli, ale logiku v něm obsaženou určitě využíváte i vy v každodenní praxi. 

Odkaz na článek na blogu ADOL.cz:

https://www.adol.cz/blog-magicky-trojuhelnik-a-investovani-do-nemovitosti/

Jak pomáhá zajištěným věřitelům při prodeji nemovitosti v insolvenci Radek Hajtol (video)

Nemusíte mít zrovna společnost poskytující půjčky a přesto se můžete dostat do situace, že vám někdo dluží peníze. Ať už jako firma nebo jako fyzická osoba. Co horšího? Najednou zjistíte, že na sebe dlužník podal návrh na insolveci a vy s hrůzou přemýšlíte, zda své peníze někdy uvidíte. Jste-li nezajištěný věřitel, máte velký problém. Při dnešním nastavení zákonů hrozí, že v tom lepším případě dostanete do 5ti let zpět třeba 30% původního dluhu. V tom horším případě se může stát, že dostanete mnohem méně a přesto vše bude dle zákona v pořádku.

V případě, že jste věřitel zajištěný, tedy máte v zástavě nemovitost dlužníka, je situace lepší. Jenže i přesto se může stát, že na peníze ze své pohledávky budete čekat i více jak rok a ne vždy dostanete nazpátek vše. Právě aby se takové případy stávaly věřitelům co nejméně, o to se stará při své práci Radek Hajtol z Českých Budějovic. Specializuje se na pomoc zajištěným věřitelům při jednání s insolvenčními správci, dlužníky, soudy atd.

Pana Hajtola jsem se také ptal na řešení jednoho konkrétního případu, podle kterého jsem dokonce psal článek na blog. Zajímalo mne i více detailů právě z jeho práce, jak pomáhá v celém procesu, zda je to nový prostor pro realitní makléře atd.

Mezi klienty Adolu je i mnoho lidí, kteří investují do zadlužených nemovitostí a kteří se tak snadno mohou do situace se zajištěnou pohledávkou dostat. Podívejte se na video, ať zjistíte jak správně postupovat, jaké nástroje využívat a jak docílit toho, abyste dosáhli svého cíle.

Co kde ve videu najdete:

0:25 Na insolvenčním trhu dnes panuje spíše prodlužnické klima
1:30 Dopad oddlužování na ekonomiku a půjčování peněz
2:55 Co dělat, když váš dlužník utíká do insolvence
4:45 Jaká je vaše role v rámci insolvenčního řízení?
5:30 I právně či zástavou zatížené nemovitosti lze zpeněžit důstojným způsobem a to prodejem koncovému zájemci
6:20 O způsobu zpeněžení pohledávky v insolvenčním řízení rozhodují zajištění věřitelé nebo soud
6:35 Hlídač insolvencí vás upozorní pokud se váš dlužník na sebe podal insolvenci
7:15 Každému věřiteli doporučuji ve vlastním zájmu využívat hlídač insolvencí
8:00 Lhůty, které je dobré znát a hlídat
8:45 Přihlášku pohledávky si nechte sepsat od právníka
9:05 Kdo, kdy a jak rozhoduje o prodeji nemovitosti?
9:50 Způsoby prodeje nemovitosti v insolvenčním řízení
11:05 Náklady prodeje nemovitosti v insolvenčním řízení dražbou vs. prostřednictvím realitní kanceláře
12:15 Výhody a nevýhody prodeje dražbou
13:20 Aktivní a důslední zajištění věřitelé jsou ve vymáhání své pohledávky ekonomicky úspěšnější
14:40 Jako věřitel se musíte o zpeněžení své pohledávky starat
15:15 Jaké nástroje má věřitel, pokud insolvenční správce neplní svoji úlohu
17:45 Neplní-li správce svoji povinnost, může to vést až k jeho výměně či k odebrání jeho licence
19:30 Shrnutí konkrétního příkladu z praxe

20:55 Tržní cenu nemovitosti jsme určili za pomocí cenových map v rámci ADOLu
21:20 Znalecký posudek musí být vždy aktuální a vypracovaný před zpeněžením pohledávky
22:15 Tržní analýzu provádíme trojím způsobem, abychom se co nejvíc přiblížili k maximální reálné výši tržní hodnoty
23:30 Jak jednat jako zajištěný věřitel, pokud se insolvenční správce postavil na stranu dlužníka?
24:40 Důležité je správně nastavit vztahy v rámci zpeněžování předmětu zástavy už na začátku
25:10 Jsme vlastně mediátor celého procesu
25:50 Nemovitost lze se souhlasem soudu prodat i v rámci rodiny
26:15 Způsob řešení se snažíme navrhnout tak, aby byl pro všechny strany co nejpřijatelnější
27:30 Nemovitost může koupit i osoba blízká, ale nesmí to být za nápadně nevýhodných podmínek
28:30 Jaké nástroje používáte při prodeji nemovitosti v insolvenčním řízení?
29:50 I při prodeji nemovitosti v insolvenčním řízení je potřeba odvést kvalitní realitní práci
31:00 Prodej nemovitosti v insolvenčním řízení je velmi specifický, vyžaduje množství informací a porozumění problematice
32:15 Shrnutí doporučení na závěr. Co dělat jako zajištěný věřitel, jehož dlužník se dostal do insolvence?
34:00 Informace musíte mít už v první fázi. 1. Hlídač. 2. Právník/Právní povědomí 3. Důslednost

Je prodej nemovitosti postižené exekucí neplatný?

Prodej nemovitosti postižené exekucí je veřejností považován za neplatný resp. nemožný. Je tomu ale skutečně tak? Je to automatické, že prodá-li vlastník svůj nemovitý majetek postižený exekucí, jedná se o neplatný právní úkon?

Jak asi tušíte, není to tak jednoznačné. Jinak bych takové téma jakým je “inhibitorium”, zjednodušeně “zákaz nakládání s majetkem”, přeskočil. 

 

Více najdete v mém novém článku/podcastu...

 

Odkaz na celý článek na BLOGU naleznete zde:

https://www.adol.cz/blog-je-prodej-nemovitosti-postizene-exekuci-neplatny/

Pohledávka nestačí, exekuční titul je předpokladem exekuce

To, že někdo dluží peníze ještě neznamená, že na něho může přijít exekuce. Právním předpokladem pro zahájení exekuce je totiž exekuční titul a ne existence dluhu jako taková. Dnes bych se rád věnoval tomu, co takovým exekučním titulem vlastně může být a kde a jak ho věřitelé mohou získat. Bez tohoto dokumentu totiž často nelze pohledávku vymáhat. Pro investory do nemovitostí může být detailnější znalost exekuční problematiky velkou výhodou při nákupu nemovitostí.

Odkaz na článekna BLOGu ADOL.CZ:

https://www.adol.cz/blog-pohledavka-nestaci-exekucni-titul-je-predpokladem-exekuce/

 

Odkaz na rozhovor s Mgr. Zástěrou:

https://youtu.be/ry9o7eJ-VB4

Efektivní volání na studené kontakty a práce s databází - Kamil Kůs (video)

Tentokrát jsem vyrazil až do Ostravy za Kamilem Kůsem do Kaktus Reality. Kamil se mi při jednom setkání svěřil s tím, jak pracují s databází klientůa jak využívají efektivně i monitoring soukromé inzerce(od Adolu). Přišlo mi to natolik zajímavé, že jsem se rozhodl vám tyto myšlenky zprostředkovat.

Kamil Kůs v rozhovoru moc hezky a detailně mluví o tom, jak dnes pracují s poptávkami klientůa to nejen na pronájem, ale i na koupi nemovitostí. Hovoří o tom, jak se mění vnímání majitelů nemovitostí, volají-li na studený kontakts tím, že mají konkrétního zájemce o danou nemovitost. Žádní fiktivní zájemci, ale konkrétní člověk s konkrétním příběhem.

Diskutujeme také o tom, proč sami nezvládali efektivně s databází kontaktů pracovat a jak se jim to, díky změnám procesů, daří mnohem lépe. Pozitivně hodnotí zejména udržování kontaktu se starými klienty i po delším čase, což přináší nové zakázky.

Více již v novém podcastu a videu...

Odkaz na video:

https://www.adol.cz/blog-video-efektivni-volani-na-studene-kontakty-a-prace-s-databazi-kamil-kus/

Informace o tom, co a kde v rozhovoru naleznete:

00:30 Představení Milana Kůse, Kaktus Reality
01:00 Jak pracují se studenými kontakty
01:45 Přes 90% studených hovorů je na přímou poptávku
02:10 Začali jsme poctivě pracovat s poptávkami
02:40 Důležitý je ten skutečný a pravdivý příběh – konkrétní poptávka
03:30 Někteří makléři mají podivnou praxi s fiktivními zájemci
04:10 Jedna obchodnice udělá 20-40 pronájmů za měsíc
05:00 Dnes se většina makléřů prezentuje jako „férový makléř“
05:30 Na 10 makléřů pracují 2 asistentky jako callcentrum pro všechny
07:00 Asistentka páruje poptávky s nabídkou makléřů a telefonuje
07:55 Často se na prohlídku dostaneme na základě telefonu
08:20 Lidé sledují i reference na firemních internetových stránkách
09:00 Proč klienti odmítají nejčastěji služby realitního makléře
09:40 Velká fluktuace mezi makléři a začínající často volají studené kontakty
10:30 Začínající makléři často kazí dobré jméno renomovaným makléřům
11:15 Často vlastníci nevěří, že máme skutečného zájemce

12:50 Pracují makléři dostatečně s databází klientů?
13:30 Máme databázi zájemců, kteří si zatím nevybrali nemovitosti a stále s nimi pracujeme
14:40 Automatický systém není dokonalý, osobní kontakt je lepší
15:50 Databázi zájemců aktualizujeme každý měsíc
16:45 Na práci s databází a poptávkami by měl být člověk a nastavené procesy
18:00 Odměnou za vyhledání nového bytu je často i prodej stávajícího
19:20 Šikovný makléř, který udržujte kontakt s klienty, se stává rodinným makléřem
20:00 Spokojený klient přináší i nové zakázky
21:05 Záleží také na kvalitě, se kterou zakázku uděláte
21:54 Pronájmy a práce s databází přináší i zakázky na prodej

Je lepší investovat do nemovitostí teď nebo v době krize?

Je lepší investovat do nemovitostí v době, kdy jsou ceny vyšponované na mnohaleté maximum nebo je lepší počkat až přijde krize a ceny nemovitostí budou klesat? Možná si takové otázky kladete a je to také častá otázka, kterou mi lidé dávají na seminářích. Dobré je se ale ptát, zda vlastně krize přijde, kdy a jak bude hluboká. Nebo už krize začala? Je znát, že se realitní trh i trh hypoteční ochladil.

Více najdete v novém článku na blogu Adol.cz:

https://www.adol.cz/blog-je-lepsi-investovat-do-nemovitosti-ted-nebo-v-dobe-krize/

Insolvenční rejstřík jako studnice tipů jak věřitelé přicházejí o peníze

V rámci Adolu se věnujeme i monitoringu nemovitostí v insolvencích a tak denně sledujeme Insolvenční rejstřík. Opakovaně slyším stížnosti obyčejných lidí, ale i investorů a makléřů, že přišli o peníze díky tomu, že jejich dlužník utekl do insolvence. Proto jsem se rozhodl, že k tomuto tématu natočím rozhovor na náš Youtube kanál.

V rámci příprav jsem se včera vydal za člověkem, který se mimo jiné zabývá tím, že pomáhá věřitelům získávat jejich prostředky zpět. K tomu se váže jeden zajímavý příběh, který se může týkat kohokoliv z nás.

Odkaz na originál článek na blogu ADOL.cz:

https://www.adol.cz/blog-insolvencni-rejstrik-jako-studnice-tipu-jak-veritele-prichazeji-o-penize/